オークランドを少し離れて、不動産もホットな街「ポケノ（Pokeno）」に行く

週末に友人からのお誘いがあり、オークランドから車で片道1時間ほどのところにあるポケノ（Pokeno）という町へ行ってきました。

小さな町ですが、日曜日になると毎週恒例のポケノマーケット（フランクリンマーケットともいう）で賑わいます。

今回はそんなポケノとポケノマーケットを紹介します。

不動産：ニュージーランドのオープンホームへ行ってきました

先日、ニュージーランドでオープンホームへ行ってきました。

まあ正直、ニュージーランドで高騰中の不動産、しかもオークランドですからとても手の届く予算の範囲内ではなく、冷やかしに行っただけなのですけど…

不動産の情報収集とオープンホームへ行く練習のつもりで、近隣のエリア内のオープンホームへ行ってきたわけです。

その様子の報告です！

オープンホームって何？

不動産の売買の工程で、不動産の内部を見る機会が設けられています。これがオープンホーム（Open Home）です。

オープンホームの時間帯はたいていお昼過ぎ～夕方で、時間と日にちが決められています。オープンホームが行われる日は週末の土曜日、日曜日、又はその両方です。

オープンホームは、その家に興味のあるすべての人に開かれたものですので、事前に不動産代理人に連絡を取って予約したりする必要はありません。

決められた日の決められた時間に、直接足を運ぶことが出来ます。



不動産が売買に出されてオープンホームが始まると、その家の前や傍の道路沿いに、不動産代理人が看板を立てて宣伝されます。

多くの場合、不動産売買の情報が載っているメディア（不動産の広告とか、不動産会社のホームページ、Trademe など）には、オープンホームのスケジュールについても載っています。

オープンホームのスケジュールが載っていない場合は、たぶんまだ日取りが未定だからでしょう。この様な場合には不動産代理人に直接コンタクトを取って聞けばOKです。


オープンホームの前には、このようなサインが道に出てます。オークランドではいっぱい見るよね？

オープンホームに行く準備・ヒント

今回私たちが言ったのは、大手の不動産Bartfoot ＆Thompsonに所属する代理人のオープンホームでした。

Bartfoot ＆Thompsonでは、オープンホームについて次のように情報を提供しています。
https://www.barfoot.co.nz/buy/buying-tips/open-home-tips

上記ホームページでの情報をざっとまとめると、下記のような感じです。

１．（本気で家の購入を検討しだしたら）計画的にオープンホームをスケジュール表に書き込もう！

２．新規に売買に出された不動産の、最初のオープンホームに行こう…　何週末にもわたってオープンホームをしてくれる場合が多いですが、最初の週末に言っておけば、あとからもう一度行く機会があるからです。

３．オープンホームで配布している宣伝用のビラを貰って帰ろう...　後から見直して、再検討する時の参考にビラを貰ってメモもしておこう！

４．オープンホームに行けなかったら、個人的に代理人へ連絡して、下見をさせて貰おう。

５．オープンホームでは、その不動産に関してどのような報告書があるのか聞こう。

６．どのように売買される予定なのか？オークションなのか商談（Tender）なのか、その予定日は？と聞いておこう。

７．代理人の知る限りで、何か伝えておくべき問題点はあるのか？確認しよう。

その他、家族状況により学区の情報なども重要になります。もちろんその場で、大体どれくらいの値段での売買を現持ち主が考えているのか聞くことも出来ますよ。

オープンホームではこちらの個人情報を提供するの？

ホープンホームではにこちらの氏名、電話番号、住所、メールアドレスなどの情報の提供を求められます。

ただこの情報を元にガンガン営業をかけられるかというと、そうでもありません。（たまにそういうケースもありますが）

基本的に、ニュージーランドでの不動産の売買では、不動産ごとに代理人がつきます。この代理人は売る側（現所有者）の側の代理人です。

買う側は、興味のある不動産それぞれの担当の代理人にコンタクトを取って交渉することになります。

ただ、代理人は売買契約の成立によって報酬を得るわけですから、当然その不動産じゃなくても、自分の担当の不動産なら売りたいです。

そのため、「私たちはこういう値段の家をこの辺で探してるので、もし良いのがあれば連絡ください」と伝えておくと、自分の担当している他の不動産についての連絡をしてきてくれます。

逆に、「いやまだ見て回ってるだけなので、全然買う予定までは行ってません」みたいにいうと、本当に電話くれ無い場合が多いです。

さて今回のオープンホームは…

さて今回見に行ったのは、築50年の古い建物！2階建ての大き目なお家で、寝室が4つあります。場所は普通の住宅街です。

そのお値段（希望販売価格）は１．１～１．２Mニュージーランドドル！つまり1200000ドルですね。１億円レベルのハウス。ひょえっ　

私たちにはとても手が出せるお値段ではなく、完全に冷やかしなわけですが、今住んでいる場所の傍という理由だけで見に行きました。


看板を頼りにいきましたよ。

ニュージーランドのお家は寝室の数でガクッとお値段のレベルが変わります。このお家は４つの寝室とバスルームが２つあるという大き目のサイズなのがお値段の一つの要因。

そして、お家＋お庭を含めた土地サイズが１２００平方メートル前後でした。オークランド内でこの土地のサイズというのがお値段の大きな要因その２だと思われます。

築５０年なので、壁とか造りはかなり古く見える部分も多いのですが、そこらへんはあまり価格には関係なさそうですね。


この不動産の元の持ち主は南島へ引越し、ここ数年は賃貸で貸し出されていたそうです。もう現金化したいという持ち主の希望により、販売に出されることになって、テナントが引っ越していったのが先月。

で、今現在売り出し中とのことでした。

担当の代理人の方は、あまりグイグイ来る方では無かったです。まあ私たちはどう見てもお金を持っている家族には見えませんからね…　冷やかしなのがばれてたのかも。



今回のオープンホームは土日、３０分の時間設定です。天気もあまり良くない日だったからか、人が少なく代理人は暇そうでした。



ちなみにオープンホームで家に上がる前に、ルールの記載がありました。靴を脱いで上がってね、代理人に一言言ってから上がってね、連絡先は提供してねって感じの内容です。

挨拶をして、上記のような話を聞くこと１０分くらいで終了しました。もちろんこちらの連絡先は登録してきました。

ちなみに主人は話の中で、「この辺で最高でも～～くらいの予算で探してるんですよー」とか盛大なブラフをかましていました。

私は「いやいやウソ付け～そんなお金ないよ、そんな住宅ローン組めないよ～？」と心の中で叫んでいましたが、あとで主人に指摘したところ「えっ、そうだった？確かに利息とかでちょっと厳しいよね、アハハ」といった感じで、

金銭感覚ゼロの男だということが分かりました。

主人は改めて銀行とかの、住宅ローンのセミナーに行かせなきゃダメですね。「あなたの年収ならOOOドルまで借りられます」みたいな計算をやらせるとか。

オープンホームに行ってみて

でも、オープンホームへ行くと夢が広がりますね。少しずつでも貯金頑張るぞーって気になります。憧れます、マイホーム。

あとはもう少し、不動産の価格が下がってきてくれるとありがたいんですけど…（笑）

不動産の値段とか動向には興味があるので、近場でまたオープンホームを見つけた際には足を運んで情報収集をしてみたいと思っています。


不動産の代理人さんは地域ごとの担当の場合が多いので、自分が住んでみたい地域の担当者を下見するという意義もあるかも。

いつか我が家も本気で（予算ありで）オープンホームへ行く時が来るのか！？それとも住宅購入は諦めて賃貸で日本とニュージーランドを転々とするのか！？

もしお近くでオープンホームを見かけたら、寄ってみるだけでも楽しいですよ！

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家族で海外へ引越し＊現地で賃貸物件に落ち着くまで その２

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さて、いよいよ海外引っ越し、ニュージーランドへ渡航して、現地の一時的な仮住まいMotelに到着した我が家。Motelに滞在できる日数は決まっているため、何としても賃貸物件をこの間に見つけたいところです。

賃貸物件契約までの流れ

そのための賃貸物件契約までの流れは下記のような感じです。

1. 希望に合う物件をインターネット上（我が家はTrademe Property）で見つける
2. 管理人（たいていは不動産屋）に連絡を取り、賃貸物件を視察する
3. 希望に沿えば、申込書を提出する
4. 管理人が申込書を確認して、契約OKとなれば、契約書を作成する
5. 契約書に署名をし、敷金、礼金、賃貸料の前払いを行う
6. 引越し可能日になったら、管理人同伴で物件を確認し、カギを受け取る

基本的に、賃貸物件を契約する前の段階として、物件の下見・視察が必須です。管理者側としても、借りたい人を見極めるという目的もあるのかもしれません。賃貸物件の宣伝はしばらく掲示され、その後下見の日取りが決まり、借りたい人が何組か同時に賃貸物件を下見するのが一般的なようです。

下見の場で必要に応じて質問をします。借りたいと希望した場合は「申込書＝Application Form」を受け取って解散し、後日書き込んだ申込書を管理人に提出するという流れです。

宣伝されている賃貸にすぐに引っ越せない場合が多い

さてここで、急いで賃貸を探す我が家はいくつかの問題にぶち当たりました。一つ目は、インターネット上で宣伝されている賃貸の中には、宣伝されている現在ではまだ前のテナントが住んでおり、すぐに引っ越せる状態では無い物件が多いということです。

物件の下見の段階で前のテナントがまだ住んでいるため、家具はたくさん置いてあるし、入ってはいけない部屋はあるしで、じっくりとした下見はできません。

いざ物件を借りたい！となっても、前のテナントが引越手続きが完了し、管理人が賃貸物件を確認するまでは引っ越してくることが出来ません。そして実際に引っ越せる時期は何時かというと、2週間先だったり4週間先だったりするのです。ええ～～！

管理人からの連絡や物件視察までに日数がかかる

また、ニュージーランド人はのんびりした人が多いですが、それが賃貸物件の管理人にも見られました。インターネット上から「賃貸物件に興味があります。視察させてください」と連絡をしても、中々返信が来ないのです。

少なくとも当日に返信がある場合はラッキーです。多くの場合は翌日、数日が経過してからの返信もありました。

またその返信内容も、「じゃあこの物件の下見の日時が決まったらまたこちらから連絡するので待っていてください」というものばかりでした。

えっ、すぐに下見出来るんじゃないの？日時もまだ決まってないわけ？

物件の下見の日が設定されている場合でも、

「じゃあ来週のO曜日で」とか、

「じゃあ再来週のO曜日で」

のように大分先の場合が多かったです。すぐにでも賃貸を探して契約したい私たちとしては、「えー。早くしてよ！今日でも視察したいよ！」とイライラが募る回答でした。

前のテナントがすでに引越し済みの物件に関しては、すぐにでも貸し出した方が不動産屋の利益になりそうなものですが、そのような場合でも管理人たちはとてものんびりとしています。不思議に感じます。

それでも迅速な対応をしてくれる場合はある

この様に、「すぐには返信が無い」「物件の下見へと進めない」場合が大変多いので、賃貸物件を急いで探している場合には、候補をいくつも挙げてジャンジャン連絡したほうが良いです。そうすると、中には素早く動いてくれる不動産屋さんがいて、物件の契約～引越しまでもスムーズに行える場合があります。

我が家からは、問い合わせは同じ日に10件行いました。その結果、問い合わせをした2日後に下見をさせてくれる物件が1件、3日後に下見をさせてくれる物件が1件、5日後にもう一件、見つかりました。

下見をして気に入ったら申込書を貰おう

1件目の下見は、問い合わせた10件の中ではベスト３に入る好条件の物件でした。下見でも気に入ったので、契約して良いと思えるものでした。下見の当日は、私たちと他にもう1家族、下見に来ていました。不動産会社の担当さんから「申込書」を貰って終了です。

申込書を書き込んで提出

申込書には、自分たちの家族構成や連絡先の他、ニュージーランドにいる他の親族の連絡先などの記入が必要です。要は、ちゃんと家賃を払える人ということを管理人側としては確認したいということでしょう。記入した申込書を、今回は不動産会社の担当さんだったので、直接不動産会社のオフィスへ行って提出しました。

私たちは申込書提出の段階では再就職活動中で職はありませんでしたが、その旨を正直に話したところ問題ありませんでした。私たちは子供のいる家族というのもあって、「長期契約してくれそうなテナント」と思ってくれたみたいです。この申込書を物件のオーナーに提示して、問題が無ければ契約になるという話を聞いて、この日は終わりでした。

賃貸契約が決まったら敷金・礼金を払う

オーナーのほうからも問題は無く、賃貸契約を結べることになったので、敷金・礼金に当たるお金を払うことになりました。銀行振り込みまたは、オフィスで支払いでも良いとのことだったので、再びオフィスへ出向いて支払いました。詳細は下記の感じでした。

• 家賃は週当たりの金額で契約します。
• 敷金（＝Bond）は週当たりの家賃の２～４週分であることが多いようです。私たちは３週間分でした。
• 礼金（＝Letting Fee）は不動産会社が受け取る礼金ですが、家賃の１～２週分が相場のようです。私たちの場合は１週間分でした。
• 家賃の前払いということで、１～２週分は前払いするのが普通のようです。

上記の敷金・礼金・最初１～２週間分の家賃前払いが合わさるので、最終的には結構な額になります。家賃が４００ドル／週ならば３週間分のBond、１週間分のLetting Fee、１週間分前払いでも２０００ドルとなります。BondやLetting Feeの規定によってはもっとします。

明け渡し日になったらカギを受け取って住み始られる！

私たちが契約した賃貸は条件的には大変満足なものでしたが、見に行った段階ではまだ前のテナントが住んでおり、私たちが引っ越せるのは２週間ほど先でした。そのため、私たちは一時的に遠方の主人の実家で２週間ほど過ごしました。

まずはしばらく住む住まいを獲得出来て一安心。その後の電化製品の購入や就職活動も大変だったのですが、それはまた別の機会に書きたいと思います。これからニュージーランドで引っ越しをする方、検討を祈ります！

家族で海外へ引越し＊現地で賃貸物件に落ち着くまで その１

家族で海外への引越し、大変ですね。私たちは日本からニュージーランドへ家族で引っ越しました。今回は、ニュージーランド現地での生活基盤確保の一歩、賃貸物件探しの体験を紹介したいと思います。

渡航後一時的に滞在する場所の確保

海外へ渡航したその時から、現地で滞在する場所が必要です。現地に無料で宿を提供してくれる家族・友人がいる場合は頼らせて貰うのもありかもしれません。

私たちの場合は、滞在予定の町には親族がいませんでした。自分たちだけならまだしも子供達を含む4人家族での滞在のため、知り合いを頼るのも躊躇され、結局安いMotelでの宿を手配しました。

ホテルやMotelなどの宿泊施設は早めに予約したほうが安く取れるので、ニュージーランドへの渡航が決まってから真っ先に、インターネットを利用して予約しました。滞在期間は1週間半、約10日間としました。

そして目標としては、この1週間半のうちに長期滞在できる賃貸物件を探す！時間的にそれ以上かかる場合には、予算の関係上、遠方の主人の実家へ一時的にお世話になりに行くと決めました。

この10間分のMotel宿泊代はもったいないと感じましたが、子連れで賃貸物件を探すというのは中々大変なこと。あまり急ぎすぎてストレスになっても良くないと感じ、１０日間という長さにしました。

ニュージーランドで賃貸を探す

私たちの渡航先、ニュージーランドの賃貸情報は、インターネットで簡単に手に入ります。他の国でもこれは同様で無いかな？と推測します。不動産会社のホームページも多数ありますが、私たちはニュージーランド大手Shoppingサイト、Trademeの不動産ホームページである、Trademe Propertyを利用しました。

インターネットを介しての情報収集ならば日本から出来ます。引越しが決まったらなるべく早い段階から、インターネット上で賃貸情報を収集して「このエリアなら賃貸の予算はこれくらい」という予算と場所の感覚を養っておくと良いと思います。

ある程度賃貸物件の価格や各エリアの名前に慣れて、予算的にも立地的にもこのエリアに住みたいな～という場所を決めておけると、現地についていざ賃貸物件の候補リストを作成しやすくなります。

だだ、日本で準備している段階では、賃貸物件の候補を絞るところまでいく必要はありません。借りられる物件は常に変動していますし、やはり現地で一度目視で確認してから賃貸契約をした方が良いからです。

Trademe Propertyで賃貸を探す

私たちが利用したTrademe PropertyのURLはこちらです。

http://www.trademe.co.nz/property

賃貸は「To Rent」のカテゴリーで検索を掛けて探します。場所だけでなく、料金などの詳細な条件を色々と加えられるので大変便利です。

このTrademe Propertyでは、Trademeのアカウントを持っている場合、ログインしてお気に入りの物件情報を保存しておくことができます。ただ賃貸探しに限っていえば、アカウントを作らなくても検索を掛けることはできるので、このためだけにアカウントを作成する必要はありません。アカウント作成は無料です。

ニュージーランドの不動産、物件販売数が昨年7月に比べて1/4も減少！

今朝いつものようにニュージーランドのニュースをNew Zealand Heraldのホームページでチェックしていると、気になるタイトルが！

“Plummeting house sales prompt plea for lending squeeze to end”

「住宅物件販が急落、住宅ローンの締め付け解除へ嘆願の声」

（＊思いっきり意訳です汗）

元記事はぜひNew Zealand Heraldのホームページからご覧ください。

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11902208

記事内容の要点

• ニュージーランドの不動産協会が今朝（２０１７年８月１１日）、２０１７年７月分の不動産の統計を発表した
• それによると、昨年２０１６年の７月に比べて、販売数が24.5％も減っていた
• 不動産協会は銀行による住宅ローン条件の締め付けと、その他の環境的理由が原因と考える

• オークランドの物件販売価格の中央値は$830,000で若干減少

• オークランドの物件販売数は先月（2017年6月）に比べて8.8％減少

• ワイカトエリア、ウェリントン、ベイオブプレンティ―エリアなどでも物件販売数

  が先月（2017年6月）に比べて減少した

...といった内容のものでした。 

ニュージーランドの不動産協会＝REINZの統計情報

今回のニュースは主にニュージーランドの不動産協会による統計データに関するものでした。ニュージーランドの不動産協会とは、Real Estate Institute New Zealandの略でREINZと呼ばれています。メンバー登録？とかもあるようで色々活動をしているようですが、申し訳ないことに紹介できるほど私は良く知りません（今後勉強していきたいです！）。

しかしその重要なお仕事の一つとして、不動産販売に関する統計を公開しています。ホームページに公開されているので、誰でも閲覧可能です。

こちらで見れます。PRESS RELEASE - July 2017というやつですね。

https://www.reinz.co.nz/residential-property-data-gallery

PDFファイルが提供されており、5ページのレポート記事としてまとまっているので読みやすいですね。それでも不動産情報に疎い私としては、読んだところで？って感じはありますが…

販売数が去年に比べて激減！オークランドでも

不動産売買数の減少は、数か月前からちょくちょくとインターネット上でニュース記事になっていました。昨年から住宅ローンの借り入れの条件が厳しくなった効果が出ていると言われています。

かと言って住宅の価格が急に落ちるわけではありません。家を売りたい人にとっては、去年よりも売り手が決まるまでに長い時間がかかったり、住宅販売のオークションの際に人を集めるのが大変だったりという苦労が増えたようです。

販売数が落ちると、不動産業の側としては販売を仲介することで収入が減るわけですから困るでしょうね…

この銀行による住宅ローン条件の締め付けとは？

ニュージーランドでは近年、あまりに不動産売買が過熱して価格が高騰していたので、これを緩和させるために、国のReserve Bankが住宅ローンの貸付の条件を厳しくしました。調べたところこの締め付けは2016年の10月からだそうなので、まだ最近始まったのですね。

どのような条件になったのかについては、Reserve Bankのホームページが1目でわかりやすい図を作ってくれてあります。こちら⇒

http://www.rbnz.govt.nz/education/at-a-glance-series/lvr-restrictions-at-a-glance

• 自分で住む住宅を購入する場合は、住宅価格の最低20％を頭金とすること（＝最高で購入価格の80％までしか借りられない）
• 投資物件（賃貸用）を購入する場合は、住宅価格の最低40％を頭金とすること（＝最高で購入価格の60％までしか借りられない）
• 例外的に頭金が少なくても貸して良い枠も設けるが、住宅用物件の場合はローン案件全体の10％まで、投資用で5％までですよ。

…というものです。

現金資金がガッツリないと不動産を購入できなくなった

つまり、NZD800,000ドルの物件を購入する場合、自分が住むなら160,000 ドル、賃貸用なら320,000ドル、最初にポーンと払えるように準備しておかないといけないということで、購入のハードルを上げたものです。

今までは、自分の住宅を既に持っている人がそれを担保にローンを組み直して賃貸用物件を次々に買うというパターンが多かったようですが、頭金が高くなったことで難易度があがりました。一方、自分の初住宅を購入したい子育て世代にとっても、貯めなければいけない頭金が増えたので大変なのはもちろんです。

販売数が2017年7月は特に落ち込んだ他の理由とは？

どう考えても主な理由は上記の住宅ローンの貸付条件締め付けだと思いますが、Heraldの記事やREINZのレポートによれば、他にも特に7月は売れにくかった理由があるそうです。

• 今年の7月は学校の長期休暇があった　→家族旅行などで不動産販売どこじゃ無かった家族が多かったのかな？
• 今年の7月は選挙がもうすぐ　→投資家は選挙の動向を見据えるために選挙前は動きが鈍るらしいです。
• 今年の7月は記録的な雨の量だった　-→これは…やはり天気が良いほうがオープンハウスとかにも人が入りやすいし、物件に対して良い印象を持ちやすいのかな？（住宅購入経験無いからわからないけど）

今後の不動産業界はどうなるのか…

さて上記のNZ　Heraldの記事に戻りますが、記事のタイトルではまるで不動産業界が「ホームローンの貸付緩和して～」と叫び声を挙げているような印象でしたが、別にそういう声明を挙げた、とかでは無さそうですね。

まだ銀行によるローン締め付けが始まって時期が早いですし、オークランドに住む一個人としては、これで住宅の価格が落ち着いて最終的には購入しやすくなるなら良いなぁと思います。

だって「オークランドの物件販売価格の中央値は$830,000」って十分高いでしょう～。どこかのネットニュースで見ましたが、オークランドは「平均給与のわりに住宅価格が高く住宅購入しにくい都市」の世界ランキング上位らしいですし…

最近私が住んでいるオークランド郊外の住宅街でも本当に物件販売、オープンハウスの立て札を良く見ます。これが示すのはまだまだ不動産販売が活気があるということなのか、それとも不動産販売に苦戦していて立て札が溜まっていっているのか？今後の動向が気になるところです。

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